Деякі питання щодо зміни сторони договору оренди земельної ділянки

Частиною 4 статті 120 Земельного кодексу України передбачається перехід права оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений об’єкт нерухомого майна, право власності яке було набуто іншою особою.

Важливим уточненням є те, що не вимагається волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки.

На перший погляд, ця ситуація є простою і звичною, але розглянемо складову її практичної реалізації у разі, коли орендодавцем є орган місцевого самоврядування, а новий власник нерухомого майна хоче отримати новий або уточнений договір оренди земельної ділянки.

Випадки переукладання договорів оренди

У практиці земельних відносин сьогодні можуть бути, принаймні, три випадки переукладання договорів оренди земельних ділянок у разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна:

• Земельна ділянка була сформована до 2004 року і відомості про неї не внесені до державного земельного кадастру та/або до державного реєстру речових прав на нерухоме майно і новий власник нерухомого майна хоче отримати новий договір оренди.
• Земельна ділянка сформована і дані про неї внесені до державного земельного кадастру та до державного реєстру речових прав на нерухоме майно і новий власник нерухомого майна хоче отримати новий договір оренди.
• Земельна ділянка сформована і дані про неї внесені до державного земельного кадастру та до державного реєстру речових прав на нерухоме майно і новий власник нерухомого майна хоче укласти додаткову угоду до діючого договору оренди.

Кожен із зазначених випадків має свою специфіку, тому детально проаналізуємо кожен з них.

Перший випадок

У першому випадку, коли земельна ділянка, що знаходилася в оренді не була зареєстрована в державному земельному кадастрі, а права на неї не були зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, варто використовувати норму частини 1 статті 123 Земельного кодексу України. Відповідно до зазначених вимог, надання земельної ділянки в оренду здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Окрім розробленої технічної документації із землеустрою, варто враховувати вимоги статті 124 Земельного кодексу України, а саме: передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 Земельного кодексу України.

Таким чином, без розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки та рішення органу місцевого самоврядування щодо передачі земельної ділянки в оренду укласти новий договір оренди не можливо. Термін дії оренди у цьому випадку є новим і визначається відповідно до рішення органу місцевого самоврядування.

Другий випадок

Другий випадок є більш простим і потребує менше дій для переукладення договору оренди. Відповідно до частини 1 статті 123 Земельного кодексу України, надання в оренду земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр" та право на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Варто зазначити, що норму статті 124 Земельного кодексу України щодо надання в оренду земельної ділянки виключно на підставі рішення органу місцевого самоврядування у цьому випадку слід також обов’язково застосовувати.

Як і у першому випадку термін дії нового договору оренди буде визначений відповідно до рішення органу місцевого самоврядування.

Третій випадок

У третьому випадку виникає дуже цікава ситуація, яка потребує додаткового опрацювання збоку не тільки земельного, а й господарського і цивільного законодавства.

У практиці співпраці з органами місцевого самоврядування існують полярні погляди на укладення додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок. Сьогодні питання укладення додаткових угод до основного договору оренди земельної ділянки у земельному законодавстві не визначено і прямих заборон щодо їх укладення немає.

Регулювання питань щодо орендних відносин 

• Господарським кодексом

Питання взаємодії щодо орендних відносин регулюються Господарським кодексом України. Відповідно до статті 284, істотними умовами договору оренди є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Припинення договору оренди не можливе у односторонньому порядку – тільки за згодою сторін, врегульоване статтею 291 і можливе у таких випадках:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• викупу (приватизації) об'єкта оренди;
• ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря;
• загибелі (знищення) об'єкта оренди.

• Цивільним кодексом

Цивільним кодексом України також врегульовані питання орендних відносин. Статтею 410 визначені права та обов’язки землекористувача, а саме: землекористувач має право володіти та користуватися земельною ділянкою в повному обсязі відповідно до умов договору. Також землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.

Питання відчуження права користування земельною ділянкою врегульовані 411 статтею Цивільного кодексу України, якою встановлено, що особа, яка здійснює відчуження права користування земельною ділянкою, зобов’язана письмово повідомити власника земельної ділянки про продаж права користування нею. Якщо протягом одного місяця власник не надішле письмової згоди на купівлю, право користування земельною ділянкою може бути продане іншій особі.

Відповідно до статті 792, земельна ділянка може передаватись в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 652 визначено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Статтею 654 встановлено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Таким чином, у разі, якщо істотні умови договору не змінюються можна укладати додаткову угоду щодо зміни сторони у договорі оренди.

Трегуб Микола, професор кафедри геодезії НТУ «Дніпровська політехніка»

Роз'яснення надано в рамках реалізації проекту «Підтримка громад в управлінні землями», що реалізується ГС «УкрГео» за підтримки Програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО).

Довідково: Діяльність стала можлива завдяки підтримці американського народа, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID) у рамках програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО), яка виконується компанією Chemonics International. Думка авторів не обов'язково є офіційною точкою зору USAID чи уряду США.