Два готелі можуть стояти за кілька сотень метрів один від одного, мати схожий краєвид і однаково зручний під’їзд. Проте для власників апартаментів їхня економіка буде різною. У Буковелі та сусідніх селах гості приїжджають за горами й розвагами курорту, але місце проживання обирають за конкретними умовами. Одним потрібен просторий котедж із терасою, іншим – SPA, ресторан і заняття для дітей. Такі відмінності впливають на вартість ночі, заповнюваність і витрати на обслуговування.
Порівнюючи об’єкти цього регіону, корисно розібратися, за рахунок чого кожен із них планує отримувати дохід. Показовий варіант для такого аналізу – купівля апартаментів в Буковелі у комплексі Chamonix Premier Resort. Проєкт мережі Fomich реалізують у Яблуниці, неподалік курорту. Його концепція охоплює різні формати проживання та власну інфраструктуру, тож він дає змогу розглянути інвестиційну цінність ширше, ніж просто ціну квадратного метра.
Однакова локація ще не означає однаковий дохід
Уявімо два готелі поруч. Перший продає номер у середньому за 4 000 грн і має 160 оплачених ночей на рік. Другий отримує 4 500 грн за ніч і заповнює номер протягом 210 ночей. Річна виручка з номера становитиме відповідно 640 000 і 945 000 грн. Різниця – майже 48%, хоча адреса майже та сама. Це умовний приклад, а не показники конкретних об’єктів.
Втім, виручка ще не дорівнює доходу інвестора. Із неї потрібно покрити роботу персоналу, комунальні послуги, прибирання, просування, ремонт і решту витрат, визначених моделлю управління. Готель із вищим тарифом може витрачати на сервіс більше, тому порівнювати варто підсумкові виплати власникам.
Інфраструктура змінює причини, з яких гості бронюють номер
Локація може приводити туриста до району курорту, але конкретний готель він обирає залежно від того, як хоче провести кілька днів. У проєкті Chamonix Premier Resort передбачено кілька рішень для різних сценаріїв відпочинку:
- SPA-комплекс і лазні на дровах. Це додатковий варіант дозвілля, коли погода не підходить для прогулянок або катання.
- Власний пункт прокату Maison du Ski. У комплексі планують надавати лижі, сноуборди та велосипеди напрокат.
- Chamonix Kids Club. Дитячі кімнати, майстер-класи й ігрові зони можуть бути важливими для сімей із дітьми.
- Кафе, ресторани та зони BBQ. Частину часу гості зможуть проводити на території комплексу, не плануючи кожен прийом їжі за його межами.
Такі послуги допомагають готелю працювати з різними запитами, проте потребують персоналу й утримання. Їхня реальна користь для інвестора залежатиме від попиту та того, чи перекриватимуть додаткові надходження відповідні витрати.
Площа номера і правила розподілу доходу
Навіть усередині одного комплексу об’єкти можуть мати різну інвестиційну логіку. У Chamonix Premier Resort заявлені апартаменти PREMIER SUITE площею 31–35 м², однокімнатний котедж PREMIER BELLE на 51 м² і двокімнатний PREMIER MAISON на 72,76 м². Вони розраховані на різні формати проживання та потребують різного початкового бюджету.
За умовами, опублікованими для проєкту, дохід між інвесторами розподілятиметься пропорційно площі нерухомості у власності. Отже, більша площа означає більшу частку розподілу, але сама по собі не гарантує вигіднішої інвестиції. Важливо зіставити ціну придбання, майбутні виплати та всі обов’язкові витрати. Однаковий дохід із квадратного метра за різної вартості входу дасть різний строк повернення вкладених коштів.
Чотири питання перед порівнянням готелів
Щоб два об’єкти в одному районі можна було зіставити без рекламних припущень, запитайте в девелопера або керуючої компанії:
- Що саме означає прогнозована дохідність? Вона розрахована до чи після операційних витрат, податків і винагороди керуючої компанії?
- Хто оплачує оновлення номерів? Чи передбачено резерв на заміну меблів, техніки та поточний ремонт?
- Коли об’єкт почне приносити дохід? Наприклад, для першої черги Chamonix Premier Resort заявлено введення в експлуатацію в I кварталі 2027 року. Варто окремо уточнити дату початку приймання гостей.
- Як власник отримує гроші та продає актив? Перевірте порядок розрахунку виплат, звітність і обмеження на перепродаж у договорі.
Що зрештою визначає інвестиційну цінність
Близькість до Буковеля важлива для обох готелів, але вона не відповідає на питання про майбутній результат інвестора. Вирішальними стають кількість оплачених ночей, середній тариф, вартість утримання, правила розподілу доходу й ціна входу. Тому два сусідні комплекси потрібно порівнювати за фінансовою моделлю та умовами договору. Саме там можна побачити, чи перетворюються переваги готелю для гостей на вигоду для власника апартаментів.
